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序言

某笨认为，一对新人要共同携手走进婚姻的殿堂，必须得到双方家长的认同。而要得到家长的认同，那么在现在这样一个大环境下，男方就必须先得证明自己是能够为心爱的女人提供一个安全的港湾的。

而这个港湾，就是房子。

某笨看了一下婚博会论坛，发现大家聊婚纱、聊摄影、聊婚庆、聊珠宝，但是唯独这个结婚大头房子不怎么聊，可能是因为，只有有了房子，我们才会在这里聊以上这些东西吧。（笑）

所以大家可能都是已经买好房的了，不过某笨还是决定写一篇购房的经验帖，以供今后来到这个论坛，寻求相关经验求助的JMS参考。

毕竟，房子对于婚姻来讲，还是相当重要的。

买房是个大事情，要某笨在一篇帖子里全部讲完讲清楚，那是不太现实的。买房也是复杂的，某笨不可能一一例举其中的问题。

那么我就选取几个关键词，在这里和JMS分享一下我自己的经验和见解吧。

中介

我们说到买房，就不得不提到这个词。

中介在整个买卖房屋的过程中，相当重要。作为普通人的我们，平日里对于买房卖房不会投入太多的关注。所以一旦当我们想要买房的时候，就会发现自己其实并不了解这个市场，没有房源，对于房屋政策的解读也不够，更不要提办理买房的手续了，可能很多人连自己区的房屋交易中心在哪里都不知道。

而中介则帮助我们解决了这些问题，提供我们有效的房源，替我们解答政策，还会一条龙服务，将手续都办妥。

就和婚庆一样，其作用都是为了让我们可以省心省力，但是也都不会让我们省钱。

选择一家好的中介非常非常的重要。如今的房屋市场，中介公司多如牛毛，什么人手上有点房源，都敢称自己是房屋中介。而一些中小中介公司，除了有那么几个看似专业的房屋经纪人外，其他的都是进城务工的打工仔，披上一件西装就出门介绍生意了。

一个好的中介能为你把好房屋交易过程中的每一道关，房产税、限购、产调、银行贷款等等，让你相对轻松的搞定一切。

而一个差的中介，什么都不会，可能他们昨天还在老家田里耕地，今天就号称自己是资深中介了。这里某笨得说明一下，某笨可没有小瞧农民伯伯的意思，但是现在很多的不良中介总是会以低廉的工资吸引一些进城务工的小伙子，这些小伙子其实一点房屋买卖经验都没有，就来和你谈购房了。

而且如今的中介行业，利润是相当高的。据某笨所知，一个生意比较好的中介，月收入是可以破万的。是不是也有点想去当中介啦？不过有一句说一句，中介是蛮辛苦的，这钱也不是那么好赚的。

所以中介就和婚庆一样，千万得选好。一般可以选择一些比较大的房屋中介公司，比如中原、德祐等等，他们的专业水平还是相对能够让人满意的。而且大中介也不会说逃就逃了。

在中介费用方面，虽然大的中介会收取的稍微多一点，但是安全有保证，买房那么多钱都花了，还在乎这点小钱嘛？

产调

什么是产调？其实说白了就是房地产详细情况的调查。

在购买房屋之前，我们必须要去房地产交易中心，对要购买的房屋进行一个产调。产调的内容包括以下几个要点：

产权人姓名、人数

是否有贷款、抵押、租赁、法院查封、违章建筑

房屋建筑面积

记得好像是五块钱一个信息，封顶三十元毛爷爷。不算很贵。

这几点是某笨总结出来最为重要的信息。必须要认真查看。否则到时候往往就会出现很多麻烦的问题。这里举例就先不举了，某笨留着在下面的几个环节里给大家深入浅出地讲解一下。

合同

这可是整个房屋交易过程中的核心部件了。

合同是保障买卖双方合法权益的重要依据，在我们买房时都会签订这么一个东西。不要小瞧合同的作用，虽然它就只是14页纸，但却实实在在的关系到你交易中的权益是否能够得到保护。

那么在合同中，我们要留意些什么内容呢？

纸张

一般合同由两种取得的途径，一种是中介打印给你的，一种是去房地产交易中心打印的。

在哪里打印不是重点，因为现在上海市的房屋买卖合同都是统一通过网上备案后，由系统生成打印出来的。

有些JMS可能会认为自己在网上下个合同的版本后，双方签个字就完事了。

不是这样的。

房屋交易合同的纸张是用特殊处理过，有水印的纸打印的，而且所有的买卖信息都会通过电脑上传到上海市房地产交易中心的信息库里，进行网上备案。

所以当你在中介拿到合同时，不妨留意一下纸张有没有水印。

姓名

接着我们要注意一下房屋交易合同中，买卖双方的姓名是不是正确。

有人会说，姓名错了大不了手改一下嘛。这是个大大的错误。

之前某笨就说了，这些信息都会在网上进行备案的，到时候拿着这本合同，我们是要去税务局窗口进行审税，还要去房地产档案窗口进行限购查询。

如果合同上的姓名不正确，那么接下来所有的一系列手续出来的姓名也都是不正确的。当然也包括你最后拿到的产证。

所以拿着手后，务必注意一下名字有没有打错。

面积

这个必须要认真的查看。有很多老一点的房屋，它的建筑面积和房地产中心系统中的面积是不一致的，如果你事先没有去产调过，那么你就麻烦了。我们看面积，要把产调上的面积、房产证上的面积以及合同上的面积核对清楚，确保万无一失。毕竟面积的大小会直接影响你的购买款。

并且如果没有查看仔细，等到了交易中心的窗口，那么交易会被中止，要进行一个类似于重新测绘面积的手续，这会大大影响购买的进程。

抵押、租赁、法院查封、违章建筑

JMS在买房时千万要留个心眼，在合同的协议中，一定一定要让中介注明，这房屋没有任何抵押和租赁情况，如果有上述情况，要卖家承担相应的责任。

抵押和租赁的情况，一般我们可以在房屋交易中心的产调中看出来，如果有，一定要东家去撤销掉，等撤销完毕后再签合同。

但是也有个别情况的发生。有些卖家会把房屋抵押给私人，或者出租给别人，但是不去房屋交易中心备案。这时交易中心的系统中就无法显示这样的记录了。

某笨因为是从事房地产行业的，所以经常能够听到一些稀奇古怪的故事。这里给JMS分享一下：

A先生和B先生签订了买卖合同，事先也查了产调，发现这房屋上没有抵押和租赁，所以非常放心，在合同的条文里也就没有特别要求加上万一出现抵押和租赁情况该如何处理的条款。这房屋市面上可以卖到100万，但是B先生只卖90万，A先生觉得自己是捡到个皮夹子，所以这交易很顺利的就订了下来。

等A先生将放款全部结清后，准备入住的时候，发现自己买的房里竟然有人住着，但是之前他来看房时，根本就没有人的。于是A先生就问那个租客C，究竟是怎么回事。

C很坦然地回答，B先生将这房屋借给他使用20年，而且收取了20年的房租共40万元，如果A先生要他离开这房屋，那么就要把40万元给他。

A先生当然不会给，于是将这件事告上了法庭，结果是败诉。因为B和C之间的合同是有效的，而A和B之间的合同并未提到如果有租赁会产生什么样的后果。

其实从这里面我们可以看出，B和C是勾结的。他们摸透了相关的法律法规，才敢如此的肆意妄为，但是只要A能够在签订合同时，加上一些补充条款，那么这样的事情就不会发生了。

而法院查封和违章建筑，这两项都肯定会记录在产调结果上。如果有这两项记录，那么这个房屋也是不能进行交易的。

密码

为什么某笨会提到密码呢？可能很多JMS都不知道，我们手上的房产证其实是有密码的。上海市2006年9月1日之后的所有产证，都有原始密码。但是很多人都不知道，所以等到了交易的时候才会发现，没有密码。

没有密码的结果就是，当天交易无法正常进行，假白请，路白跑，时间哗哗地浪费。

密码的重新申请需要15天，这会大大影响房屋交易的进程，如果有贷款的话，还会影响放贷时间。

所以买房的时候可以提供房东，一定要把密码带上。

付款方式及日期

这个也是需要重点关注的地方。如何付款、通过什么方式支付、什么时间支付、违约该如何处理，这些都要一一详细的写清楚。

当然，这个在具体的操作中，可能是会比较的灵活，比如稍微晚几天付款，只要双方协商一致，基本不会有什么违约金之类的。

但是，该写的还是要写，先小人后君子，这应该是买房过程中我们一直要秉承的行事宗旨。

限购

现在房价总是节节攀升，国家也出台了相应的政策来遏制房价抬升。

不论这个行为取得的效果如何，限购政策还是相当有必要的。

如果自己是限购的，那么是无法正常进行交易的。但是这里有个很大的问题：

限购是在整个交易环节的最后一关才会审核，之前的税收之类的都是不会查限购的。那么万一你选了一个不是那么专业的中介，没有能够帮你把关，结果导致你在税务那边缴纳了大笔的房产税，到了最后还不能买房，那岂不是要委屈死？

那么怎么来看自己是不是限购了呢？

某笨简单地和大家说一下：

限购这个东西，是比较复杂的。它是分时间段。

在限购政策出台前，也就是2011年1月31日前，单身人士和父母一起有名字的房子，是可以剔除不算的，那么还可以买一套；已婚可以买两套。

限购政策出台后，单身人士名下只能有一套房子，已婚为两套。

而非上海户籍已婚人士，2013年11月9日前，签订买卖合同的，2年内在上海累计缴纳1年以上的个税或社保证明，就可以购买一套房子；11月9日之后（包括9日）签订合同的，非上海户籍已婚人士，3年内在上海累计缴纳2年以上的个税或社保证明，才可以购买一套房子。

也许简单的文字表述，还是会让JMS不能理解。那么某笨举个例子吧。

A和他的父母有一套房子，产证上有他们三个人的名字，而这套房子是在2011年1月30日购买的，那么A现在如果是单身，那么他还可以再买一套房子，如果是已婚，那么可以买两套。

B和他的父母有一套房子，产证上有他们三个人的名字，而这套房子是在2011年2月1日购买的，那么B现在如果是单身，那么他就是限购的，如果是已婚，那么可以买一套。

如果是因为2011年1月31日后和父母有一套房而不能再买房的，JM快点去办个结婚，另一半就能买房啦~~~（笑）

当然还是要慎重考虑一下哦~~~

而关于非上海户籍那个问题，我想大多数的JMS还是能够理解的。

总结

买房是一件大事，在现在的社会，也是婚姻开始的前提。这个让我们相信爱情的人很无奈，但是父母也都是为了身为女儿的我们好，才会这么严苛地对待未来的儿子。我们应该要理解他们。

买房也应该是一件喜事，虽然它很麻烦，也会给我们带来很大的压力，但是解决了房子的问题，感情就能够得到长辈的认可，这么一想，似乎我们也值得为此努力奋斗一下。

买房更应该是一件谨慎的事，这就是某笨今天写下这篇并不算太专业、只是从自己对房屋交易认知的帖子的原因。某笨看到过太多因为房屋交易上当受骗、哭天喊地的人了。

这些人中，有些是没有选一个好的中介，被中介从中欺骗，损失惨重。

有些是没有事先调查清楚房屋的产权信息，被房东欺骗，损失惨重。

有些是没能自己了解清楚政策，被自己欺骗，损失惨重。

某笨的初衷就是希望还没买房的JMS，能够提高自己的意识，在买房的时候，千万要小心其中的各种陷阱，以免有所损失。

几个关键词再重复一下，中介、产调、合同、限购。从这四个入手，再对其他的进行延伸，一般是不会有多大的问题。

选择一个好的、有资质的中介。

去交易中心查一下要买的房屋的产调，看看有没有其他的东西，例如抵押、租赁、法院查封、违章建筑等。

拿到合同看一看水印和具体合同中的内容是否合适，是否平等。

多看看限购的政策，了解一下自己是否是限购的人群。

以上就是某笨本次的所有内容，谢谢各位JMS的观看。

另外某笨奇思妙想一下，会不会哪天婚博会也和房地产有什么联系呢？在婚博会的展会上可以买到便宜的新房？哈哈~~~

同时也希望大家在新的一年里马上有房，已经有房的JMS马上入洞房~~~